范永茂中国人民大学公共管理学院

最近的新闻显示，不少城市在2018年上半年严厉的房价调控政策下，出现了一二手房价格严重的“倒挂”现象。

以北京为例，据某房地产企业统计，今年上半年北京市新建商品住宅共网签10790套，比去年下半年的14076套下降23.34%，降幅比例较大。上半年新房成交均价43198元/平方米，比去年下半年均价45879元减少5.84%。同时，上半年北京全市二手住宅网签总量为76640套，比2017年下半年增长57.6%，在半年走势上结束了2017年的两连降，价格方面一直维持在5.5万元/平方米至6万元/平方米之间。

无独有偶，南京、杭州、上海、苏州这几个城市的一二手房市场，在同一城市同一区域、同一地段也普遍出现价格倒挂，价格差在3000多元/平方米至6000多元/平方米不等。

在公共政策领域里，有个理论叫做“气球理论”，这个理论开始是用来描述美国过去几十年无效的打击毒品的政策。这个理论认为，把所有毒品，包括古柯、大麻、罂粟种植，都控制住是不可能的，因为当玻利维亚的古柯种植被减少时，你会看到秘鲁种植面积的增加；当秘鲁种植数量变少了，毒贩子又开始把交易放到哥伦比亚。这就像你捏一个气球，你捏的地方缩进去了，但气球的气体从别的地方膨胀出来；气体只是被移动了，但并没彻底消失。有时这个理论也叫作“气球效应”。

“气球效应”存在的根本原因，或者具体说美国控制毒品政策失败的原因在于 “气体”并没有消失。这里所谓的“气体”既包括需求端也包括供应端。

也就是说，根本问题不解决，仅仅是对过去政策的修修补补或者“抱薪救火”式的资助旧政策基本是无济于事。

回头看中国的一二手房价格“倒挂”现象，也十分类似“气球”现象。当一手房调控政策变得更直接、更严厉，开始发力，价格无法上扬时，房价的“气体”就转移到二手房市场，价格在二手房上膨胀体现。

从根本上，住房市场的“气体”并没有消失，房价就不会真正遏制，只不过会变换发生场所或形式。

如果要使得房价调控真正有效，还是要从这个住房市场的“气体”减少做起。这里也从供给和需求两端分析。

从需求端看，什么造成了住房的市场，特别是一二线城市的需求的存在？ 一方面可能是刚性需求存在。如果是有刚需，是不是和人口流动、区域产业经济结构不均衡等原因相关？还是不是还和货币市场流动性过剩、货币发行过多、人们投资渠道单一的原因有关？

从供给角度看，是不是和近些年房地产投资过热、经济结构过于依靠单一行业、住房市场交易的税收政策工具不健全、住房市场供给缺乏多样化、相关政策没有延伸到二手房交易领域有关？

总之，一二手房价格“倒挂”，反映出来现在住房市场的特点和调控政策的结果，也是现有政策效果的验金石。要化解倒挂，让调控政策真正有效而不转移，需要治本之策，把住房市场的“气球”做小，供给和需求都应考虑。